Недвижимость, которой нет: как оформить приобретение

Разъяснения, которые Пленум ВАС РФ обобщил в своем постановлении*(1), касаются вопросов, обычно возникающих у судов при рассмотрении споров, связанных с приобретением «виртуальной» недвижимости. Речь идет о тех объектах, которые на момент заключения договора фактически отсутствуют у продавца. Например, если их строительство еще не закончено.

Позицией Пленума ВАС РФ обязаны будут руководствоваться все нижестоящие арбитражные суды при рассмотрении споров, касающихся не только недвижимости, но и земельных участков, которые на момент заключения договора еще не были образованы.

Обратите внимание: эти разъяснения не затрагивают ситуации, связанные с правоотношениями, которые регулирует Закон о долевом участии в строительстве*(2). То есть связанные с привлечением средств дольщиков (граждан или организаций) для строительства многоквартирных домов.

Оформление сделок: на что обратить внимание

Наиболее важные выводы, которые сделал Пленум ВАС РФ относительно оформления сделок на приобретение пока еще отсутствующей недвижимости, следующие.

Заключение договора купли-продажи, если сам объект фактически отсутствует (а значит, продавец пока не имеет и права собственности на него), само по себе не делает договор недействительным*(3). В этом случае для индивидуализации этой недвижимости в договоре нужно указать кадастровый номер (если он есть) или другие доступные сведения (например, местонахождение, ориентировочную площадь и др.)*(4). Их можно взять из проектной документации.

Если же исходя из текста самого договора нельзя однозначно установить объект будущей купли-продажи, но при этом необходимые сведения содержатся в документе, который стороны оформили во исполнение договора (например, в акте приема-передачи), то такой договор также нельзя считать недействительным. Обратите внимание: в договоре купли-продажи в любом случае должна быть указана цена (например, она может быть установлена за единицу площади). В противном случае такой договор нельзя считать заключенным*(5).

Инвестиционный договор приравняли к купле-продаже?

Довольно серьезными налоговыми последствиями для компаний могут обернуться разъяснения, которые дал Пленум ВАС РФ относительно инвестиционного и предварительного договоров.

Дело в том, что такого вида договора, как инвестиционный, в Гражданском кодексе нет. То есть инвестиционные договоры, связанные с финансированием строительства или реконструкцией недвижимости, не являются самостоятельным видом договора, и к ним могут применяться разные положения гражданского права. Поэтому судьи должны определять правовую природу инвестиционного договора в каждом конкретном случае.

Пленум ВАС РФ обязал суды при рассмотрении подобных споров в зависимости от условий конкретного инвестиционного договора применять положения о купле-продаже*(6), подряде*(7), простом товариществе*(8) и др. По умолчанию инвестиционные договоры квалифицируются как договоры купли-продажи будущей недвижимости*(9).

Сразу же возникает вопрос: как переквалификация отразится на налогообложении подобных сделок?
Ведь исходя из положений налогового законодательства инвестиционные взносы не облагаются НДС*(10), а с суммы предоплаты по договору купли-продажи недвижимости налог взимается по ставке 18/118*(11).

То же самое касается и предварительного договора. Судьи Пленума ВАС РФ пришли к выводу: если предварительный договор содержит условие об оплате недвижимости (полностью или существенной ее части), то к нему должны применяться правила обычной купли-продажи*(12). Иными словами, в данном случае вместо предварительного договора возникает договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате.

Что касается жилых помещений, то Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что договор купли-продажи в данном случае подлежит госрегистрации только в ситуации, когда жилое помещение находится в собственности у продавца (т.е. это право зарегистрировано)*(13).

Если же речь идет о будущем жилом помещении, то договор регистрировать не нужно. Он действует с момента его подписания сторонами.

Чья земля, тот и собственник

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ также указал, что, если одна сторона предоставляет участок для строительства (он может быть у нее в собственности, аренде и т.д.), то есть является застройщиком, а другая обязуется построить на этом участке объект, к договору применяются положения о строительном подряде*(14).

Право собственности на возведенный объект возникает у компании-застройщика с момента государственной регистрации этого права. При этом подрядчик имеет право только на оплату выполненных работ.

Но если по условиям сделки компания-подрядчик получает часть помещений в построенном здании, это уже смешанный договор. И поэтому к передаче помещений применяются правила купли-продажи.

Если же по условиям договора каждая из сторон вносит вклады ради достижения общей цели — создания объекта недвижимости (например, одна сторона предоставляет земельный участок, а другая выполняет работы, финансирует строительство и т.д.), это следует расценивать как договор простого товарищества*(15).

Но здесь есть важный нюанс, касающийся права собственности.

Если земельный участок, на котором построен объект, не оформлен в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), то право собственности на возведенное здание или сооружение возникает только у компании, которая предоставила этот участок.

Еще статьи из этого раздела

• Весенняя сессия Госдумы – 2022: ключевые социальные, экономические, налоговые и иные законодательные инициативы
• Как пандемия изменила отношение к онлайн-покупкам?
• Высшее образование на дистанте: что будет дальше?
• Внесудебное банкротство гражданина: новая процедура списания безнадежных долгов
• Возможные варианты перехода на электронные трудовые книжки и полностью электронный кадровый документооборот